Dolda fel i hus – juridisk hjälp när du behöver den
Det nyköpta huset eller bostadsrätt kan förvandlas till en mardröm om det skulle visa sig att det finns dolda fel. Felaktigt utförda tätskikt under kaklet i ett badrum, misstag i elinstallationerna, fukt som uppstått på grund av felaktig isolering. Det finns många exempel på problem som kan vara svåra att upptäcka med blotta ögat när du inspekterar en ny bostad – särskilt när det är många intressenter och högt tryck på dig som kund.
Advokatfirman Salmi & Partners bistår dig när du behöver hjälp med frågor gällande dolda fel i hus. Vi har tillgång till kvalificerad besiktningspersonal som kan hjälpa dig och vi har många års erfarenhet gällande dolda fel. Vi vet vad som gäller och vilka rättsanspråk du kan ställa i respektive fall.
Kontakta oss om du har frågor kring dolda fel eller om du behöver hjälp med hur du ska gå vidare i ett ärende. Vi finns i Stockholm och Göteborg men arbetar i merparten av landet. Du når oss enklast via kontaktformuläret här på sidan eller på telefon om du hellre vill tala med oss direkt i person. Du hittar telefonnummer till ditt närmaste kontor i fältet längst ner på sidan.
Komplicerad juridik kring dolda fel i hus
Som köpare av en bostad har du långtgående undersökningsplikt att noga undersöka objektet du köper för att försäkra dig om att det inte finns några fel. Anlita alltid en kvalificerad besiktningsman för att möjliggöra din undersökningsplikt.
En professionell besiktningsman ska veta hur man systematiskt går igenom en bostad och undersöker den för att försäkra sig om att man har uppfyllt undersökningsplikten. Om det senare skulle visa sig att det finns fel är sannolikheten större att de bedöms som dolda fel och att du kan kräva ersättning i form av prisavdrag, skadestånd och / eller häva köpet.
Är det ett fel av väsentlig betydelse så kan du som köpare kräva att kontraktet hävs och köpet går tillbaka. Detta måste dock ske inom ett år från tillträdet. Har säljaren lurat dig, eller ”handlat svikligt” som det heter i juridiska termer, så kan man få köpet upphävt även efter längre tid än ett år.
Dolda fel i ett hus kan ställa till det på många sätt. En oväntad och ovälkommen fuktskada i köket eller badrummet kan dock göra att du har rätt till ersättning från säljaren. Detta är dock inte alltid en självklarhet – det finns många regler att sätta sig in i när det gäller dolda fel i hus. Har du några frågor? Välkommen att kontakta oss på Salmi & Partners – vi har stor erfarenhet när det handlar om dolda fel.
Vanligt med dolda fel i våtutrymmen
Har du upptäckt att det är något som inte fungerar som det ska i huset som du köpt? För att det ska räknas som ett dolt fel så måste det handla om ett fel som fanns redan när huset köptes men som inte kunnat upptäckas trots en noggrann undersökning. Med andra ord: fel av en typ som du inte kunde förväntas upptäcka även om du lät göra en mycket noggrann undersökning innan du slog till och gjorde ditt husköp.
Dolda fel i hus hittar man ofta i våtutrymmen, dränering, källare, vind och konstruktionens bärande delar. Några konstruktioner som är speciellt riskfyllda är källarväggens invändiga isolering, putsade fasader och elinstallationer. Dolda fel kan i flera fall på röta, fukt och mögel. Dock har på senare tid en ny form av dolda fel dykt upp allt oftare. Det handlar om brännskador på isolering och ledningar, ofta orsakade av felaktigt installerade spotlights.
Vid bedöming av dolda fel behöver köparen beakta kontruktionsens tekniska livslängd, vilken har bäring på frågan om fel respektive prisavdragets storlek. Alla delar i ett hus har en beräknad teknisk livslängd och de viktigaste delarna att hålla koll på är tak, golv och dränering.
Börja med att informera säljaren – reklamera i tid!
Hur ska man göra när man upptäcker ett dolt fel på huset? En köpare har från tillträdet till huset tio år på sig att upptäcka dolda fel. Så snart köparen har upptäckt ett fel måste säljaren informeras. Detta måste dessutom ske inom ”skälig tid”, vilket enligt praxis innebär omkring två månader. Meddelande till säljaren bör, ur bevishänseende, ske skriftligen och måste uppfylla kravet på neutral reklamation.
Om säljaren inte vill kännas vid det dolda felet och inte ge dig någon ersättning så är det upp till dig att föra fallet vidare rättsligt.
Kontakta oss på Salmi & Partners så kan vi hjälpa dig med rådgivning kring denna rättsliga process. Vi kan titta på tidigare fall med fel som liknar det som drabbat dig och se hur tidigare domar fallit ut.
Dolda fel i huset regleras i jordabalken
Rent juridiskt så regleras fel i hus av Jordabalken.
Fel kan föreligga när fastigheten avviker från vad som följer av avtal eller annars har utfästs. För att att bedöma om fel föreligger i detta avseende behöver köparen undersöka vad som framgår såväl i köpekontrakt som i övriga köpehandlingar såsom objektsbeskrivning och övrig marknadsföring av fastigheten.
Avviker inte fastigheten från vad som följer av avtal kan det röra sig om dolda fel. Vid dolda fel avviker fastigheten från vad köparen anses ha fog att förvänta sig vid köpetillfället.
Ett fel som hade kunnat upptäckas vid en noggrann utförd undersökning kan inte utgöra ett dolt fel. Men även i ett sådant fall så kan köparen i slutändan få rätt till ersättningen. Det kan i så fall handla om fall där säljaren medvetet försökt dölja felet i fråga.
Så här kan man definiera dolda fel vid husköp:
- Fastigheten avviker från vad köparen hade fog att förvänta sig.
- Köparen kunde inte upptäcka felet vid en noggrann undersökning.
- Vi erbjuder kostnadsfri inledande rådgivning där vi kan gå igenom din individuella situation för att ta reda på om och hur vi kan gå vidare med ärendet.
Mer information om dolda fel i hus
I artikelsektionen kommer det regelbundet att publiceras relevant information om dolda fel och fastighetsrätt. Dessa artiklar har som funktion att ge en övergripande bild av rättsläget. Det är inte Salmi & Partners som skriver dessa texter utan de levereras av en extern part.
Vanliga dolda fel på skorstenen
10 Oct 2024
Om skorstenen visar sig vara trasig på nya huset, kan det räknas som dolt fel då? Inte säkert, eftersom köparen har undersökningsplikt. Skorstenen är en utsatt och känslig del av ett hus, och den kan ha brister trots att den inte uttryckligen blivit belagd med eldningsförbud av en sotare. På äldre hus är det till [...]
Information om besiktning av hus
24 Aug 2023
Här berättar vi lite vad som gäller vid en besiktning av ett hus. En besiktning av ett hus ska genomföras för att en husköpare ska uppfylla sin undersökningsplikt. En privatperson har sällan kunskaperna som krävs för att genomföra besiktningen, därför är det rekommendabelt att anlita en besiktningsman. Börja med okulär besiktning En besiktning inled av [...]
Försäkring för dolda fel – så fungerar det
31 May 2023
När man ska köpa eller sälja hus så får man ofta ett erbjudande om att teckna en så kallad dolda fel-försäkring. Här förklarar vi hur en sådan fungerar och vilka fördelar och nackdelar som kan finnas med denna typ av försäkring. Vi tittar på den ur både säljarens och köparens perspektiv. Som försäljare av hus [...]
Dolda fel vid köp av tomt
4 Apr 2023
Den vanligaste konflikten som uppstår mellan köpare och säljare av en fastighet är när så kallade dolda fel upptäcks. Vad gäller för dolda fel vid köp av tomt? Dolda fel kan delas upp i två kategorier. Det är avvikelser från avtal och avvikelse från normal standard. Detta gäller oavsett om det en bostad eller tomt [...]
Så klassar man ett fel som dolt
30 Nov 2022
Vad är egentligen ett dolt fel? Detta är en evig trätofråga, som måste bedömas från fall till fall. Men det finns en hel del grundläggande tumregler för vad som gäller kring dolda fel. Tre huvudkriterier gäller för att ett fel ska klassa som dolt. Viktigt att komma ihåg är att det är köparen som har [...]
Se över källaren inför vintern
26 Apr 2022
Vinterns ankomst ställer krav på husägare. Krav som innebär förberedelser och där vissa åtgärder ska göras. Viktigast är att taket kontrolleras och där du som husägare ser över skicket på detta. Säkra huset eller sommarstugan för vintern Är allting intakt, är takbeläggningen utan skador och är taket fritt från smuts och mossa? Ett tak i [...]
Fuktskador | Prisavdrag | Undersökningsplikt
18 Jan 2022
Fallstudie – fuktskador, prisavdrag och undersökningsplikt Här berättar vi om ett Gotlandspar som fick rätt till ett prisavdrag på ett hus sedan man upptäckt fukt- och rötskador. Paret köpte en fastighet på Gotland. Tre år senare renoverade paret ett 30 år gammalt bostadshus som står på den köpta tomten. När man rev upp ett gammalt [...]
Räknas skadedjur som dolt fel?
12 Oct 2021
Skadedjur kan vara dolt fel Skadedjur i hus låter som något från en annan tid, men det är faktiskt vanligare än man kan tro. I storstadsområden blir råttor allt vanligare och det kan även förekomma kackerlackor på våra nordliga breddgrader, inte minst i radhus. Skadedjur kan i många fall vara svåra att bli av med [...]
Dolda fel i garage och andra komplementsbyggnader
4 Aug 2021
Information om dolda fel i garage och andra komplementsbyggnader Dolda fel är inte helt lätt att handskas med - oavsett om man står som säljare eller som köpare av en fastighet. De flesta affärer sker med en förhoppning om att allt ska gå bra och att den andra parten ska få ett lyckligt liv. Ingen [...]
Webbsidan www.doldafelhus.se har skapats i samarbete med Generaxion, en SEO-byrå i Stockholm.