Rötskador dolt fel – säljare fick betala ersättning

Vad som räknas som ett dolt fel är inte alltid lätt att veta. För att åskådliggöra kan det ibland vara bra att titta på konkreta rättsfall som tar upp frågor om dolda fel. Här berättar vi om ett fall där ett par fick ett stort prisavdrag sedan man konstaterat dolda fel i en fastighet.

Historien började med att ett par på Gotland köpte en fastighet, året var 2008. Några år senare, 2011, renoverade makarna ett 30 år gammalt bostadshus som stod på tomten som de hade köpt. De tog bort ett gammalt golv och kände då en svag doft av mögel. Huset hade byggts på betong enligt en traditionell byggnadsmetod, ”betong på mark”. En spikregel hade dock glömts bort och via den så transporterades fukt vidare till golvet. Det saknades även fuktbrytande folie mellan betong och organiska konstruktioner – trots att detta enligt ritningarna skulle finnas. Makarna som köpt huset stämde säljarna och krävde att få prisavdrag för de fukt- och rötangrepp som drabbat huset.

Borde ha varit införstådda med problemen

Tingsrätten tyckte dock att makarna vid köpet borde varit införstådda med att huset var en riskabel konstruktion. Det hade dessutom krävts förstörande ingrepp i huset för att upptäcka alla fel. Detta ska i normala fall inte falla inom ramen för den undersökningsplikt som köparen alltid har. Säljaren hade dessutom berättat att det inte tidigare hade förekommit några som helst fuktproblem i det aktuella huset.

Tingsrätten ansåg med hänsyn till inte att köparna haft anledning att vidta ytterligare undersökningsåtgärder, inte minst med tanke på att ritningarna visat sig vara felaktiga. Bristerna utgjorde därför dolda fel i jordabalkens mening.

Säljaren dömdes därför att betala närmare 100 000 kronor i prisavdrag. Detta avdrag beräknades utifrån de åtgärdskostnader som föranletts av felen och som köparna annars fått stå för.

En rådman var skiljaktig

En av rättens rådmän var tyckte dock annorlunda och ansåg att köparna, till följd av en riskanalys, hade haft en utökad undersökningsplikt. Nämndemannen ville därför att talan skulle ogillas. Han ansåg att felen därför inte kunde anses vara dolda.

Fallet överklagades, men domen fastslogs av hovrätten. Inga ändringar gjordes, säljarna får stå för det fastslagna prisavdraget.